Most Popular Questions
ברוכים הבאים לעמוד שאלות ותשובות הנדל"ן שלנו, המותאם למשקיעים ישראלים הבודקים הזדמנויות בשוק הנדל"ן הדינמי של דובאי. בין אם אתם מחפשים הדרכה לגבי השקעות בנכס, מגמות בשוק, שיקולים משפטיים או אסטרטגיות לניהול נכסים, המומחים שלנו כאן כדי לספק לכם תשובות מקיפות ומלאות תובנות שיעזרו לכם לקבל החלטות מושכלות לגבי מיזמי הנדל"ן שלכם בדובאי.
חברת "ProEstate" היא חברה אשר הוקמה על ידי ולד גלקין, קבלן ישראלי, יחד עם בת זוגתו אילנה קורקל, אשר מחזיקים ברישיון תיווך מקומי בדובאי. לאחר שיצאנו לחופשה בדובאי, גילינו את הפוטנציאל האדיר החבוי בה למשקיעי נדל"ן ישראלים ולאחר מספר חודשים החלטנו על מעבר למגורים בדובאי וכניסה לשוק הנדל"ן המקומי.
עם הזמן הבנו שמשקיעי נדל"ן אשר מגיעים לדובאי פעמים רבות לא יודעים איך לגשת לתהליך, מתקשים עם השפה והתרבות המקומית ומוותרים על השקעה במקום, מבלי לדעת את הפוטנציאל העצום עליו הם מוותרים.
וכאן אנחנו נכנסים לתמונה.
המומחיות שלנו טמונה במתן פתרונות נדל"ן מותאמים למשקיעים ישראלים בדובאי, תוך שאיפה לתשואה מקסימלית ושקט נפשי. עם ניסיון בשוק הנדל"ן בדובאי, בנינו מוניטין של מתן שירות ותוצאות יוצאות דופן. צוות המומחים שלנו מוקדש להבנת יעדי ההשקעה שלכם וסיפוק ייעוץ מותאם אישית שיעזור לכם לקבל החלטות מושכלות ונכונות.
בין אם אתם מחפשים לקנות, למכור או לנהל את נכסי הנדל"ן שלכם בדובאי, אנו מחויבים לעלות על הציפיות שלכם ולספק שירות אדיב ומקצועי לאורך כל הדרך ללא תחרות!
אנו בולטים על פני מהמתחרים בכך שאנו מציעים גישה מקיפה המותאמת למשקיעים ישראלים המחפשים הזדמנויות בשוק הנדל"ן של דובאי. ההבנה העמוקה שלנו בשני השווקים מאפשרת לנו לספק תובנות והזדמנויות ייחודיות שאחרים עשויים להתעלם מהם.
אנו נותנים עדיפות לשקיפות, יושרה ושירות מותאם אישית, ומבטיחים שכל משקיע יקבל את תשומת הלב והמומחיות הראויים להם. עם ניסיון ומוניטין רק של עסקאות מוצלחות ולקוחות מרוצים, אנו פועלים לטובת סיפוק תוצאות יוצאות דופן ועליה על הציפיות של כלל הלקוחות שלנו בצורה הטובה ביותר.
המשפט "מערכת יחסים ארוכת טווח" הוא המאפיין הבולט ביותר שלנו. חשוב לנו להכיר לעומק את הלקוחות, וליצור איתם מערכת יחסים שהיא לא רק לעסקה בודדת, אלא לאורך זמן. משקיעים ישראלים רוכשים בעזרתנו נכסים, משתמשים בשירות ניהול הנכסים שלנו לאורך כל התקופה בה הם משכירים את הנכס כדי להיות רגועים ובטוחים שהנכס שמור וההשקעה שלהם בטוחה, ולאחר מכן, כאשר ערך הנכס עולה או מכל סיבה כזו או אחרת הם מחליטים למכור, הם יודעים שאנחנו כאן בשביל למצוא להם את הקונים המתאימים ביותר.
דובאי נחשבת כאחת המדינות הבטוחות בעולם מכמה סיבות. בראש ובראשונה, לאיחוד האמירויות יש שיעור פשיעה נמוך, עם חוקים נוקשים ועונשים כבדים על פשעים, התורמים לסביבה בטוחה. בנוסף, דובאי מתגאה בנוכחות משטרתית איתנה ובמערכות אבטחה מתקדמות, המבטיחות את ביטחון הציבור.
הדגש של העיר על תשתיות וטכנולוגיה מודרנית, כמו מצלמות מעקב ויוזמות שיטור חכם, משפר עוד יותר את אמצעי הבטיחות שלה. יתר על כן, הכלכלה החזקה והתקנות המחמירות של דובאי יוצרות סביבה יציבה המרתיעה מפעילות פלילית, מה שהופך אותה ליעד אטרקטיבי עבור תושבים ותיירים כאחד.
בחרנו להשקיע בדובאי בשל הצמיחה ופוטנציאל ההשקעה שאין שני לו בשוק הנדל"ן. מיקומה האסטרטגי, הכלכלה היציבה, הפרויקטים החדשניים, ההתפתחות האדירה שלה והמדיניות הידידותית למשקיעים הופכים אותה ליעד משתלם למשקיעי נדל"ן.
בנוסף, דובאי מציעה סביבה פטורה ממס לצד תשואות שכירות גבוהות ופוטנציאל גידול הון משמעותי, מסגרת משפטית איתנה ושוק נכסים שקוף, המבטיחים ביטחון וקלות השקעה למשקיעים ישראלים.
עם המומחיות שלנו בניהול נכסי נדל"ן והבנה עמוקה של השוק בדובאי המגיעה מהמגורים והתעסוקה שלנו בדובאי, אנו מציעים סיוע למשקיעים ישראלים לנצל את ההזדמנויות העצומות שיש לדובאי להציע.
דובאי מציעה איכות חיים העולה על ערים רבות אחרות, בשל מספר גורמים מרכזיים.
העיר מתהדרת בתשתית מודרנית עם שירותים ברמה עולמית, כולל פיתוחי מגורים מפוארים, מרכזי קניות יוקרתיים ומתקני בריאות מהשורה הראשונה. ההכנסה הפטורה ממס והסביבה הידידותית לעסק מושכים משקיעים ויזמים מכל העולם. גם הבטיחות והביטחון בדובאי ראויים לציון, עם שיעורי פשיעה נמוכים וסביבה פוליטית יציבה.
בנוסף, האווירה הרב-תרבותית התוססת של העיר, יחד עם החופים היפים, נופי גורדי השחקים שלה וכל מותגי היוקרה הנחשבים שבה, מספקים חווית מגורים ייחודית ומעשירה. גורמים אלו יחד הופכים את דובאי ליעד אטרקטיבי עבור אלו המחפשים איכות חיים גבוהה יותר.
כל זאת, לצד אחוזי פשיעה כמעט אפסיים, הפכו את דובאי ליעד שמספק איכות חיים גבוהה, והרבה יותר מעל להרבה מדינות אחרות ברחבי העולם. בין אם אתם מחפשים להשקיע בנדל"ן למגורים או מסחר, ובין אם אתם מתכוונים להגר למגורים בדובאי, השוק הדינמי של דובאי והתשואות המעולות הופכים אותה לבחירה נכונה עבור משקיעים ואנשי עסקים מרחבי העולם.
השירותים שלנו מציעים ערך שאין שני לו למשקיעים ישראלים המעוניינים להיכנס לשוק הנדל"ן בדובאי. אנו מספקים גישה בלעדית להצעות נדל"ן מובחרות המותאמות לצרכים ולהעדפות הספציפיות של לקוחותינו. ההבנה העמוקה שלנו בשוק של דובאי מאפשרת לנו לזהות הזדמנויות השקעה משתלמות המציעות תשואות גבוהות.
בנוסף, שירותי ניהול הנכסים המקיפים שלנו מבטיחים שההשקעות של לקוחותינו מנוטרות בקפידה ומוטבות לרווחיות מירבית.
שירות ניהול הנכסים שלנו מותאם לצרכים של משקיעים ישראלים בדובאי, ומספק פתרונות מקיפים לניהול נכסי נדל"ן. אנו מציעים מגוון שירותים לרבות אחזקת נכסים, סינון דיירים, גביית שכר דירה ודיווח כספי.
צוות המומחים שלנו מבטיח שההשקעות שלכם מנוהלות בצורה יעילה ואפקטיבית, תוך מיקסום התשואה ומזעור סיכונים. בין אם בבעלותכם נכס בודד או כמה נכסים, אנו מספקים שירותים מותאמים אישית ומקצועיים כדי לעזור לכם להשיג את יעדי ההשקעה שלכם בשוק הנדל"ן הדינמי של דובאי.
הדבר החשוב ביותר שאנחנו אוהבים להדגיש הוא מערכת יחסים ארוכת טווח. מה זה אומר?
– עבורנו כל לקוח הוא לא עובר אורח זמני. לקוח אשר רוכש נכס להשקעה בדובאי ממשיך עם שירות ניהול הנכסים שלנו אשר נותן לו את השקט הנפשי לו הוא זקוק, במיוחד אם הוא מתגורר בפועל בישראל ולא בדובאי.
כך אתם יכולים לדעת בבטחון מלא כי ההשקעה שלכם, תנוהל בצורה מדוקדקת וקפדנית וביום שתרצו למכור את הנכס שלכם, כבר תהיה לכם הכתובת עליה אתם סומכים שתנהל עבורכם את העסקה הטובה ביותר.
במקרה של דירה חדשה מיד הקבלן – תשלום העמלה יחול על הקבלן. במקרה של דירת יד 2 – תשלום העמלה יחול על הקונה.
כאשר מדובר בדירה חדשה מהקבלן ניתן להיכנס לעסקה עם הון יחסית מאוד נמוך המתחיל מ100 אלף ש״ח, לקבל פריסת תשלומים נוחה מהקבלן ללא ריבית וללא הצמדה עם סכומים ידועים מראש לכל טווח התשלומים, לבצע העברת כספים מישראל בקלות עם ביטחון שהם יגיעו ליעד הנכון ולקבל משכנתא מהבנק בדובאי בקלות – כל זאת בנוסף לכך שבמקרה כזה אתם תהיו הראשונים לקבל את המפתח לדירה החדשה.
ישנם קבלנים האחראים לרהט לכם את כל הנכס במלואו או חלק ממנו על חשבונם (משתנה בין פרויקט לפרויקט), במקרה ובחרתם נכס שלא מרוהט מהקבלן תוכלו לסמוך עלינו שנעזור ונרהט לכם את הדירה בעזרת הספקים והמפעלים שאנו עובדים עמם במחירים זולים מאוד.
על מנת לקבל תושבות בדובאי לשנתיים כמשקיע נדל״ן, יש לרכוש נכס בשווי של 750 אלף דירהם לפחות. את התושבות יש לחדש כל שנתיים וגם להחזיק בבעלות על הנכס הנרכש, זאת אומרת, במידה והחלטתם למכור את הנכס ואין בבעלותכם נכס נוסף השווה ל750 אלף דירהם לפחות – התושבות מתבטלת.
לאחר קבלת תושבות זו תוכלו לתת חסות לבעל או לאישה ולילדים.
על מנת לקבל ויזת זהב בדובאי ל10 שנים כמשקיע נדל״ן, יש לרכוש נכס בשווי של 2 מיליון דירהם לפחות.
חשוב לדעת שאין זאת חובה להגיע עם כל הסכום מהבית, תוכלו להיכנס לעסקה עם חלק מהסכום ועל היתרה לקבל משכנתא מהבנק בדובאי.
לאחר קבלת תושבות זו תוכלו לתת חסות לבעל או לאישה ולילדים.
בני 55 ומעלה אשר רכשו נכס בשווי של 1 מיליון דירהם ומעלה, יוכלו להגיש בקשה לקבלת תושבות עבורם התקפה ל-5 שנים וניתנת לחידוש בכל סיום התקופה.
לאחר קבלת תושבות זו תוכלו לתת חסות לבעל או לאישה ולילדים.
כן! גם אם רכשתם שני נכסים השווים ביחד ל2 מיליון לפחות ונכנסתם להשקעה עם מינימום של 1 מיליון הון עצמי – תהיו זכאים לקבלת ויזת זהב.
ב״ProEstate״ תוכלו לקבל סיוע בהעברת כספכם לדובאי. ניתן להעביר דרך הבנק שלכם או לחלופין תוכלו להעביר את כספכם דרך חברה חוץ-בנקאית (היושבת בתל אביב) איתה אנו עובדים בשיתוף פעולה, הנמצאת תחת פיקוחה של הרגולציה בישראל, בעלת רישיון להעברת כספים לחו״ל, גובה מחיר אפסי להעברת כספים לחו״ל לעומת הבנקים בישראל וחוסכת בירוקרטיה מורכבת.
לכן נשמח לעזור לכם בכל עניין העברת הכספים לחו״ל לצורך השקעה בנדל״ן בדובאי.
החברה החוץ-בנקאית תבצע פגישת היכרות ראשונית עם הלקוח (פרונטלית או בשיחת וידאו) בה תדרשו לחתום על טופס ״הכר את הלקוח״ וטופס הצהרה, לשלוח את אישור ניהול חשבון הבנק שלכם, להציג את תעודת הזהות שלכם, את חוזה רכישת הנכס עליו חתמתם מול הקבלן ואת רישיון ה-RERA של הקבלן אותו אנחנו נדאג לספק לכם.
תוכלו ליצור עמנו קשר ע״י השארת פרטי התקשרות באתר, חיוג או שליחת ווצאפ לאחד המספרים המופיעים באתר ונדאג לחזור אליכם בהקדם.
תחילה נבצע היכרות ראשונה בטלפון שלאחריה נתאם שיחת וידאו בה נעבור על כל תהליך ההשקעה לצד ייעוץ מכוון והאפשרויות שימצאו חן בעיניך וכל זאת בשביל שנוכל למצוא את ההשקעה המושלמת עבורך.
כל מה שתצטרכו להציג זה צילום דרכון, כתובת מגורים מלאה, מספר טלפון וכתובת אימייל.
שאלה מצוינת! לפני כל השקעה של לקוח, נבצע שיחת זום בה נדבר על דובאי, למה בכלל להשקיע בדובאי, אילו אזורים הכי אטרקטיבים להשקעה כיום ובאילו אזורים אנחנו בעצמנו השקענו בהם, נפתח את מפת דובאי ונעבור על האזורים – יחד נמצא את ההשקעה המתאימה ביותר עבורך.
דירות יד ראשונה – הקבלן הוא זה שמשלם לנו ובפועל מוכר לכם את הנכס, אנחנו מתווכים ביניכם לבין הקבלן ומסייעים לכם בכל התהליך הבירוקרטי בדובאי.
נכון, אתם יכולים לרכוש את הנכס ישירות מהקבלן אך כל העניין הבירוקרטי, העברת הכספים, מעקב אחר העברת הכספים לקבלן, התנהלות מול שירות הלקוחות של הקבלן בשפה האנגלית, חיפוש חברת ניהול בעתיד כאשר הנכס יהיה מוכן, הגעה לדובאי לצורך קבלת מפתח, התנהלות עם הרשויות המקומיות בכוחות עצמכם, רישום הנכס בטאבו בדובאי, מציאת שוכר לנכס שלכם במידה ותרצו להשכיר אותו, קבלת משכנתא בדובאי, קבלת תושבות מקומית וכו׳ – את כל זאת הקבלן לא ידאג לעשות עבורכם ובשביל זה אנחנו כאן כדי לתת את הסיוע הנוסף.
כפי שציינו, לא תצטרכו לשלם לנו שום תשלום, הקבלן משלם לנו מאחר ואנחנו מוכרים עבורו את הנכס. אנחנו ב"ProEstate" מלווים אתכם בכל התהליך המלא של רכישת הנכס, מנהלים משא ומתן עבורכם מול הקבלן, מסייעים בהעברת כספכם לדובאי, מתנהלים מול הקבלן, מייעצים לכם, אוספים עבורכם את המפתח במידה ולא תצליחו להגיע לביקור בדובאי – ואת כל זאת אתם מקבלים לגמרי בחינם!
התשובה היא כן! תוכלו לפתוח חשבון בנק לאחר רכישת הנכס בדובאי ומסירת המפתח.
ניתן לרכוש נכס בכל שווי וגם במידה ואין לכם תושבות מקומית, הבנק יוכל לפתוח לכם חשבון בנק על סמך נכס בדובאי הרשום על שמכם.
בעוד שתושבי דובאי יכולים בדרך כלל לקבל משכנתא בין 70%-80%, תושבי חוץ שאין להם תושבות מקומית יוכלו בדרך כלל לקבל בין 50% ל-60%. הכל תלוי בבנק המלווה, בפרויקט עליו הם מלווים ודרישותיו של הקבלן.
בעלי נכס Freehold נהנים מבעלות מלאה על הנכס. לבעלי נכס מסוג זה יש את הזכות להשתמש וליהנות מרכושו לנצח או עד שיעביר את הבעלות לבעלים חדשים\כאשר הנכס ימסר בירושה.
נכס Leashold פירושו נכס המוחזק בחכירה לתקופה של עד 99 שנים עם אפשרות הארכה.
חברות הקבלן הכי גדולות בדובאי הן (Emaar, Dubai Holding, Nakheel) הנמצאות בבעלותה של ממשלת דובאי.
בדובאי, חשבון הנאמנות של כל פרויקט חדש היוצא לאור נמצא בפיקוחו של גוף ממשלתי הנקרא DLD (Dubai Land Department) האחראי על כל תחומי הקרקעות והקבלנים בדובאי.
לקבלן אין גישה לחשבון זה, הוא מקבל את כספיו ב״טפטופים״ אך ורק באישורו של מפקח מטעם DLD ולפי קצב התקדמות הבנייה. זאת אומרת אם קומה אחת נבנתה, המפקח מגיע לבדיקה המוודאת כי אין חריגות או ליקויי בניה ומאשר הוצאת סכום כספי על קומה אחת לידי הקבלן, קומה שניה נבנתה, המפקח מגיע לבדיקה נוספת ומאשר הוצאת סכום כספי נוסף על קומה שניה וכך הלאה.
חשוב לדעת כי הקבלן מחויב לעמוד בדרישה האומרת כי הקרקע עליו יבנה הפרויקט תהיה בבעלותו של הקבלן, בשונה מהרבה מדינות בעולם בהן קרו מקרים שהקבלן היה משיק את הפרויקט עוד לפני שרכש את הקרקע.
בנוסף הקבלן חייב להפקיד כספים ראשוניים לאותו חשבון נאמנות טרם השקת הפרויקט על מנת להבטיח שהפרויקט אכן יבנה והוא לא יעבור על חוקי ה- DLD.
בשונה מרוב המדינות בעולם שם חשבונות הנאמנות של הפרויקטים נמצאים באחריותו של עורך דין הנמנה לכך וברוב המקרים מדובר בעורך דין המועסק כשכיר ע"י אותו קבלן, בדובאי לא תצטרכו לדאוג לגבי הכספים אותם תפקידו לחשבון זה כיוון שכל חשבון נאמנות של כל פרויקט – נמצא תחת פיקוחו ואחריותו של גוף ממשלתי הDLD (Dubai Land Department).
תחילה חשוב לזכור שלא כל אחד יכול לפתוח חברה קבלנית בדובאי, אך במידה ונפתחה אחת כזו ונכנסה לשוק, הגוף המפקח על הקבלנים בדובאי ה-DLD נוהג מראש בקפדנות יתרה ומבקש מהקבלן החדש לעמוד בהרבה מאוד דרישות כמו מתן הוכחה לקיום גב כלכלי חזק, הפקדת כספים אסטרונומים לפקדונות של ה- DLD, הכרה והוכחה כקבלן/יזם/איש עסקים במדינה ממנה הגיע ועוד הרבה מאוד דרישות.
ואם הקבלן בכל זאת פשט את הרגל מה עושים?
במידה והקבלן מגיע למצב של פשיטת רגל בדובאי, הגוף המפקח ה- DLD נכנס לתמונה וכל כספי המשקיעים שהופקדו לטובת הפרויקט מוחזרים לאותם משקיעים או לחלופין, מוכרים את הפרויקט לקבלן אחר להמשך הבניה או שאחת משלושת חברות הקבלן הכי גדולות בדובאי הנמצאות בבעלותה של הממשלה (Emaar, Dubai Holdings, Nakheel) מחליפות את הקבלן הנ״ל וממשיכות בבניית הפרויקט עד לסיומו.
כפי שציינו לפני כן, הקבלן מקבל את כספיו אך ורק ע"פ אישורו של מפקח מטעם DLD וקצב התקדמות הבניה. לDLD יש כספי פקדונות מאותו קבלן כך שברוב המקרים יש מספיק כספים המאפשרים לסיים את הפרויקט.
זו גם אחת הסיבות לכך שהשקעות נדל"ן בדובאי גדלו בקצב מטורף בשנים האחרונו, המדינה עובדת בצורה מאוד מסודרת ובדרך ישרה ע"פ החוקים שקבעה עם ביטחון מקסימלי – מה שגרם לכל משקיעי העולם לנהור להשקיע בדובאי!
כיום ההכנסות של דובאי נובעות מנדל"ן, קרקעות, תיירות, חברות ענק מקומיות, עסקים והייטק שמעבירים את משרדיהם לדובאי. הנפט לעומת זאת, עומד במקום האחרון.
דובאי הפכה לעיר של תיירות כאשר בכל שנה מבקרים בה מיליוני תיירים (רק בשנת 2023 ביקרו בדובאי כ-17.15 מיליון תיירים).
בדובאי כל פרויקט חדש שנבנה מגיע עם בריכה, חדר כושר, מספר מעליות, לובי עם שומרים המאבטחים את הבניין 7\24 וחניה פרטית לכל דירה.
ככל שהבניין יוקרתי יותר, יש יותר מתקנים ושירותים. לדוגמא, מפל מים בבניין או בכניסה לבניין עם לובי מפואר, בריכה במרפסות של הדירות, חוף מלאכותי, מספר בריכות בבניין, ספא, אזור יוגה, סופרמרקט בתוך הבניין, שירותי מכבסה, שירות חדרים, נוף מרהיב, אקווריום גדול, שירותי valet לרכבים ועוד.
לדוגמה – מחיר הנכס הוא 750,000 דירהם, השכרנו אותו לשנה ב60,000 דירהם, נחלק 60,000 ב750,000 נקבל 0.08, נכפיל 0.08 ב100 – התשואה שלנו היא 8%.
בדובאי אין דמי עירייה, אין תשלום ארנונה, יש דמי ניהול הנקראים service charge הכלולים בדמי השכירות (דמי הניהול משתנים מאזור לאזור):
- דאונטאון – כ30 דירהם לsquare feet לשנה
- במרינה – כ20-25 דירהם לsquare feet לשנה
- JVC – כ15 דירהם לsquare feet לשנה
כאשר נבחר להשקיע בטווח כזה בדובאי, נוכל לקבל נכס חדש מיד הקבלן המגיע עם בריכה, חדר כושר, לובי מפואר עם אבטחה 24/7, חניה פרטית, מרפסת, פיר אשפה בכל קומה ומזגן מיני מרכזי. לעומת זאת, אם נבחר להשקיע בטווח כזה בישראל נקבל נכס באזורים כמו דימונה, בניין ישן, ללא מעלית, מוזנח ולא מתוחזק כראוי.
- תיירים רבים המגיעים לנופש.
- עובדים זרים המגיעים רק למטרת עבודה ולאחר מכן חוזרים למדינתם.
- ביקוש מאוד גבוה לשכירויות.
בדובאי נהוג לשלם על שכר דירה לשנה בתשלום מראש ב1-4 צ׳קים, כאשר תשלום אחד בצ׳ק/מזומן/העברה בנקאית הוא התשלום הנפוץ ביותר (הכל תלוי בדרישותיו של בעל הנכס).
בדובאי התשואה עומדת על 6%-12% כאשר מדובר בשכירות לטווחים ארוכים (שנה) ו-7%-16%+ כאשר מדובר בשכירות לטווחים קצרים כמו AIRBNB. לעומת זאת ע״פ דוח הלמ״ס לסוף שנת 2021, ממוצע התשואה בישראל עומד על 2.8% וזו אחת הסיבות לכך שהרבה משקיעים בישראל יוצאים מגבולותיה ומתחילים להשקיע בחו״ל.